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Tendencia de desarrollo del mercado de tierra en nuestro país y medidas para enfrentarlo

Actualizado el 18-07-2014 | Agrandar | Achicar

Autor:Zhang Jie | Fuente:Guangming Ribao

  Desde 2009, el Grupo de Índices de Mercado de Tierra de China (China Land Index), compuesto por investigadores de organismos como el Ministerio de Territorio y Recursos, la Academia de Ciencias Sociales y la Universidad de Economía y Comercio La Capital, teniendo como base la escala de mercado, precios de transferencia, estructura del suministro, la intensificación del uso, atmósfera de los bienes inmuebles, y otros sub índices, mediante gran cantidad de investigaciones y estudios, cálculos simuladores y pruebas fundamentados en datos, ha estructurado índices del mercado de tierra de China y ha calculado datos concretos 2004-2014, describiendo la tendencia de desarrollo del mercado de tierra en China.

  Estado dinámico del mercado de tierra en China en el primer trimestre de 2014: análisis conjunto sobre los índices del merado de tierra en China

  Por el resultado del cálculo sobre los datos de 2014, el índice de mercado de la tierra en China va hacia abajo en gran margen, reflejando por un lado la tendencia de división por región del mercado de tierra en China y la estructura de desarrollo urbano en el primer trimestre de 2014 y, por otro, también manifiesta la fuerza endógena del desarrollo del mercado de tierra en el proceso de la urbanización, la modernización y la reforma a escala nacional y, además, demuestra la continuidad de la política china de regulación y control del mercado de tierra en China; analizando las cosas de acuerdo con el tiempo y el orden prolongados, vemos que aunque contiene factores del trimestre corriente (por ejemplo precisamente en momentos anteriores y posteriores a la celebración de la sesión de la Asamblea Popular Nacional y la sesión del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino), en conjunto pertenece al ámbito de fluctuación normal, o sea, funcionamiento dentro del ámbito racional.

  El funcionamiento de los sub índices refleja el papel y grado de influencia de la política de regulación y control en el curso del desarrollo de la transformación del mercado de tierra en China: por un lado, gracias a la regulación y control llevados durante diez años sobre los bienes inmuebles, la política de regulación y control del mercado de tierra ya tiene formadas determinada estabilidad y continuidad; por otro lado, la celebración de la sesión de la Asamblea Popular Nacional y la del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino muestra el hilo de pensamiento del desarrollo a efectos duraderos de la regulación y control ejercidos por el Gobierno Central sobre la reforma relacionada con el sistema de la tierra, la urbanización poblacional y la mercadización e influencia esencial que produce en el mercado de tierra. Combinando las tendencias de desarrollo doméstico y extranjero, la variación del índice del mercado de tierra en China demuestra la situación dinámica del desarrollo de alza constante del gradoa de mercadización de los factores de la tierra china bajo el fondo de transformación de la modalidad de desarrollo económico.

  Análisis sobre los sub índices referentes a la escala del mercado, los precios de transferencia y el boom de los bienes inmuebles

  Primero, el índice sobre la escala del mercado se reduce en una mitad comparando con el mismo período del año anterior. El análisis sobre los datos demuestra que por un lado, basándose en la realidad del desarrollo macroeconómico de China, la escala global del mercado de tierra actual es comparativamente grande, la rebaja en gran margen de los datos del primer trimestre es vibración normal derivada del cambio oferta-demanda en el mercado; por otro lado, la situación práctica caracterizada por la baja en gran margen de cantidades de suministro de tierra transferida y trasladada deja sobresalir el papel positivo de la regulación y control macroeconómicos gubernamentales.

  Segundo, el índice de precios de transferencia experimenta leve subida en medio de la estabilidad. Viéndolo de modo integral, el alza del índice de precios en el primer trimestre de 2014 sufre una influencia relativamente grande ejercida por la política estatal, la regulación y control lugareños, la división zonal y la demanda rígida propia del mercado. Merece atención el caso en que bajo el fondo en que caen inversiones en la explotación de bienes inmuebles, baja comparativamente la superficie adquirida por las empresas explotadoras de bienes inmuebles sobre la tierra, se reducen comparativamente la superficie vendida de viviendas mercantiles, en 105 ciudades monitoreadas por primera vez se reduce tras siete trimestres consecutivos el margen de subida del precio de tierras, etc., etc., Beijing, Shanghai y otras ciudades de primera línea, el valor promedio del tipo de prima de las tierras de carácter operador llega al 49,17% y, al mismo tiempo, se da tendencia de desarrollo de división bifásica en el seno de las ciudades y entre zonas.

  Tercero, el índice del boom de los bienes inmuebles va hacia abajo comparativamente. La variación de los índices estructurales de los datos del primer trimestre refleja una tendencia integral en el desarrollo macroeconómico actual de China dependiendo en corto plazo del incentivo de medidas políticas y de la variación intrínseca del mercado a largo plazo. La variación de los datos muestra cambios intrínsecos del mercado de tierra bajo el fondo en el cual el Gobierno Central estabiliza el crecimiento, reajusta la estructura, transforma la modalidad y fomenta la reforma.

  Mirándolo en conjunto, los múltiples efectos de las políticas estatales de urbanización, mercadización, etc., los efectos a corto plazo de políticas relacionadas con las finanzas e impuestos, la tierra, etc., así como la influencia recíproca del papel estimulante de los gobiernos locales hacen que el mercado chino de la tierra empiece, en el primer trimestre, a acomodarse en mayor grado al cambio del mercado oferta-demanda.

  Sugerencias sobre el desarrollo del mercado chino de la tierra bajo el fondo de la urbanización de nuevo modelo

  Conocer racionalmente la vibración del mercado y tomar medidas de regulación y control de acuerdo con las oportunidades. Por la situación de vibración del índice del mercado de tierra en China del primer trimestre, el mercado chino de la tierra da vibraciones del mercado de reducción en gran margen de los dos sub índices: escala y boom. La vibración del mercado constituye reajuste orgánico de los cambios oferta-demanda y el uso de recursos, una vibración del mercado en determinado margen es influido integralmente por factores como el equilibrio oferta-demanda, la orientación política, así como la expectativa del mercado, etc., y concuerda con la ley del desarrollo objetivo de la economía de mercado. La vibración del mercado de tierra cuenta con su racionalidad, necesidad y adaptabilidad, un mercado de la tierra perfecto se regula y se desarrolla en medio de las vibraciones. Con el objeto de fomentar el desarrollo sostenido y científico del mercado chino de la tierra, se debe pensar en conjunto los factores correspondientes como plazo corto y plazo largo, la parte y el conjunto, el mercado y el gobierno, etc., regular y controlar el rumbo y las medidas de acuerdo con las oportunidades operadas por el cambio en el mercado y, a través de la regulación y control oportunos evitar el exceso del margen de vibración y tiempo de reajuste y mantener el desarrollo básicamente estable del mercado de la tierra.

  Manejar las vibraciones racionales del mercado y poner en juego el papel de la distribución de recursos. El desarrollo y mejoramiento del mercado de la tierra abarcan por un lado la elevación cuantitativa de cambios grandes o pequeños de la escala del mercado como suministro de tierra, cubren, también el ascenso cualitativo de la frecuencia y el rumbo de la variación en el mercado por la vibración de los precios, demuestra, además, otros aspectos, como por ejemplo equilibrio relativo en la estructura del uso de la tierra, transformación de modo científico de la forma de utilización. Por eso, se debe persistir en no intervenir en vibraciones a pequeño margen que el mercado es capaz de corregir automáticamente y manejar principalmente la tendencia de vibración racional del mercado de la tierra, aprovechar a plenitud el mecanismo de mercado en aspectos de oferta y demanda, precio, estructura, intensidad, fondo de transferencia de tierra, etc., para que el mercado de la tierra se adapte al desarrollo estable y sano de la macroeconomía y lo fomente, poner en pleno juego el papel decisivo del mercado de la tierra en la distribución de los recursos terrestres estatales.

  Combinarse estrechamente con la urbanización de nuevo modelo y transformar oportunamente la planificación de las tierras. Mediante la distribución racional y orientación eficaz, una planificación científica de la tierra favorece la optimización de la estructura y la elevación de la eficacia, favorece la solución de la demanda sobre la tierra de uso para bienes inmuebles en el curso de la urbanización y proporciona respaldo de desarrollo y fuerzas motrices de mercado para la urbanización de nuevo modelo a nivel del factor de la tierra. En la actualidad, el mercado de la tierra debe coordinarse estrechamente con la ejecución de la urbanización de nuevo modelo del Estado y apoyar dicha ejecución; por ángulos del desarrollo del mercado de la tierra y de su participación como factor, mediante la transformación de la forma de uso de la tierra se eleva la forma de desarrollo urbano y la calidad de desarrollo económico, orientando el uso de recursos del mercado terrestre en la urbanización de nuevo modelo en China. Se debe fundar mecanismos entre ellos, el de coordinación tierra-autoridades locales y el de ligación gente-tierra, configuración de disposición de desarrollo zonal, uso de tierras en ciudades y poblados, etc., en medio del impulso de la orientación por el mercado, la orientación administrativa y otras tendencias se pone más en juego el papel de administración y control del reajuste microscópico “control del espacio más uso racional”.

  Basarse en las políticas de desarrollo macroeconómico y diferenciar la estructura de suministro de tierras. Frente a la tendencia variable y complicada del mercado de tierras, se debe basarse en una serie de políticas macroeconómicas promulgadas y ejecutadas por las autoridades centrales en los últimos dos años, o desde la celebración del XVIII Congreso Nacional del Partido Comunista de China, sobre todo las relacionadas con la planificación espacial, políticas locales, políticas industriales, proyectos relacionados con la vida del pueblo, para estudiar y aplicar políticas de suministro de tierras, de carácter adaptativo y diferencial. Por ejemplo, de acuerdo con la demanda de controlar rigurosamente el volumen global de uso de tierra en la construcción y garantizar la urbanización de nuevo modelo, practicar la administración y control zonales y reducción consecutiva proporcional; ejecutar políticas de suministro de tierra diferenciado para con Beijing, Shanghai y otras ciudades especialmente grandes y ciudades de primera línea, respecto a otras ciudades y poblados. En dominios como grupos de ciudades, integración, economía de cuencas, cooperación regional, etc., en la modalidad de la urbanización apoyada por el Estado, se debe por un lado brindar apoyo activo, y, por el otro, es necesario evitar el suceso de fenómenos caóticos como marcación de tierras, despilfarro de tierras, etc. Por eso, es preciso elaborar medidas políticas de suministro de tierras concretas que correspondan a las condiciones locales; a través de la ejecución del sistema de período anual flexible en la transferencia de tierras para industrias nuevas, la prolongación de los límites de años de la transferencia de tierras de uso en proyectos industriales generales, precios de transferencia de tierra para uso industrial no inferiores a los precios base de tierra de la zona donde se encuentren, y otras medidas políticas de administración y control, se eleva el nivel de intensidad, etc.

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